新力撕了投名状

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原标题:新立撕标题

来源:房地产展望

江武阳刺杀庞青云的时候穿的是庞青云送给他的鞋子。

庞青云认识世界,熟悉人心。他想要的只是筹码。他可以回到球场的筹码。他认为有了朝廷的认可和地位,就可以使一方受益,他从不相信军阀。

但是,命运注定要牺牲只是时间问题。没有人能逃脱命运。

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陈凯曾经认为,只要将新力带入高换人模式的前15名,就能获得高席位。这个目标就是他准备把提名表格交给新立。

现在看来,这个没交的申请表被撕了。

9月7日,新立宣布,陈凯因个人及其他事务辞去公司执行董事、联席董事长、首席执行官职务。

陈凯是业内知名明星经理。2012年担任阳光城总裁,2015年卸任时受到业界的好评。陈凯曾为阳光城两年内业绩提升10倍创造过盛况,媒体称其为高周转专家。

2017年加盟中南地产后的三年时间里,陈凯帮助这家区域性房地产企业把业绩拉到了千亿的水平。

陈凯手中握着一根高周转模式的魔杖,握着众多渴望规模化发展的房企的嗅觉。没有人不想成为下一个碧桂园。

没有人会承认,但规模确实意味着一切。

02

从某种程度上说,新立和陈凯都痴迷于规模。

新力成立于南昌,曾以“新力速度”成为业内讨论的焦点。从地区到全国,新立只用了六年时间。

短短8年,销售额从8亿元达到914.23亿元。2017年,新力总部迁至上海,启动上市模式。

据媒体报道,陈凯获得新利10%股权的条件是“新利将在2022年前进入销售榜前15名,业绩不会造假。

对于陈凯来说,之前交付这种绩效换股权的“产权形式”并不难。但在今天的市场上,可以看到,由于政策和市场的变化,房地产行业的高周转窗口期正在逐步关闭,新力上半年的表现已经表明,很难实现既定目标。

1-6月,索尼实现合同销售额435.44亿元,同比增长1.6%,股权销售额210.61亿元,同比增长6.8%。上半年业绩占比与今年1100亿人民币的销售目标相差甚远。

鉴于新立目前的销量增长,即使过去三年以20%的速度增长,也很难进入前15的门槛,陈凯的“提名表”显然是交不上来的。

随着国内房地产销售市场整体放缓,加上疫情和“三条红线”的影响,即使是有明星经理光环的陈凯,也很难继续高成交量、高规模的新策略。

大势已去,风向也变了,但新势力的惯性依然难以阻挡。

03

从索尼的招股说明书和年报可以看出,其净资产负债率2018年为237.9%,2019年降至67%,2020年上半年继续降至66.2%。财务杠杆的快速降低无疑是由财务操作引起的。

索尼继续通过整合和增加整体净资产以及将债务外部化来降低其资产杠杆。虽然数字得到了优化,但实际融资成本并没有降低。2019年索尼加权平均融资成本为9.2%,今年上半年两笔美元债务的优惠券均在10%以上。2020年上半年,整体融资成本上升至9.4%。

负债率可以用数字来调整,但债务不能用数字来消失。

对于新立来说,一方面通过扩大对外投资来增加资产规模;另一方面,融资是通过股份转换质押获得的,减少了负债。小股东股权的几何增长提升了公司股权的规模,合资企业的股权也急剧上升,无形中使得公司的部分债务消失在表中。

通过前两年的一系列金融操作,新力展示了自己的金融“魔力”。同时可以看出

2018年12月,新立在江西阳朔的持股比例由100%降至20%;

在这一系列降低债务杠杆的操作中,我们可以清楚地看到为什么索尼914亿销售额中股权的销售金额只有451.09亿,占比不到50%。去年100强房地产企业的销售股权比例在75%左右,索尼的股权比例相对较小。

利润的增加和净负债率的降低可以促进债券的发行,但目前新利的成本降低目标并没有实现。

“三条红线”的意义一定不在于三组数字。政策取向从C端限购向B端开发杠杆压缩扩散,高杠杆大型房企发展窗口正在关闭。

自2018年以来,房地产的净贡献由正转负,也凸显了对国内经济整体结构调整和产业升级的阻碍,也是经济风险的重要来源之一。

《人民日报》上有一篇文章,文章—— 《中国楼市拒绝大起大落》。文章里有一句话“由于住房和房源不普及,中国的房地产不会出现大的波动。”

大跌是风险,大涨是风险。对于那些急于起飞发泄的房地产企业来说,窗户似乎正在关闭。

好好活着比什么都重要。